摘要：广州房地产价格评估方法是房地产价格评估体系的重要组成部分，正确有效的评估活动关系到评估结果的科学性和可靠性，是房地产估价行业必须解决的基础性问题。本文论述了房地产价格评估方法应用的重要性，从房地产价格评估方法前沿动态及其应用这一角度出发，分析了我国房地产价格评估方法的应用现状，提出了我国房地产价格评估方法的应用建议。

关键词：广州房地产；广州价格评估；应用研究

广州房地产价格评估，是指根据房地产价格形成的原因和影响房地产价格因素的时间差异，综合运用各种评估方法对房地产的价值进行评定和估算的活动。目前，我国已经有十几个省市制定了规范和标准的房地产估价技术规范，并且建立了相对完善的房地产估价信息管理系统。但是，我国房地产价格评估行业还处于初级发展阶段，房地产价格评估方法种类较少、发展不平衡，特别是在一些核心技术和高端技术领域还缺乏相应的研究。因此，研究我国房地产价格评估方法的前沿动态及其应用对我国房地产估价行业具有重要意义。

1 房地产价格评估方法应用的重要性

房地产评估是对房地产价格进行评估的活动，对评估质量进行控制是保证评估质量的关键。由于影响房地产价格的因素很多，且影响房地产价格的因素往往相互关联、相互制约。因此，在房地产价格评估中必须对影响房地产价格的各种因素进行深入研究，在此基础上才能确定合适的评估方法，以保证房地产价格评估工作的准确性。常用的房地产价格评估方法在应用时要注意结合实际情况，并对影响评估结果的各种因素进行分析。采用多种方法相互补充、相互验证，可以降低单一方法在实际应用中可能存在的缺陷，从而确保房地产价格评估结果的准确性。在实际的房地产价格评估工作中，应该以市场比较法和收益法为基础，充分考虑不同方法在不同的评估条件下可能得出不同的结论，并对不同结论之间进行对比分析，从而得出最符合客观实际情况的结论，以提高房地产价格评估工作的质量。

2 房地产价格评估方法前沿动态

价值影响因素模型主要分为两种：一是基于效用理论的价值影响因素模型，二是基于价值创造理论的价值影响因素模型。基于效用理论的价值影响因素模型主要有消费者剩余、剩余价值量、效用函数的有界性等概念，其基本思路是将消费者剩余、消费者的偏好（效用）等变量视为价值影响因素，将房地产的价值作为一个整体，以房地产未来的销售价格作为消费者的支出，即为消费者剩余。基于价值创造理论的价值影响因素模型主要有单位面积成本、单位面积土地价格、单位面积建设成本等概念，其基本思路是将房地产的价值视为企业在特定生产条件下生产经营过程中所耗费的全部费用支出，将房地产自身的价值（单位面积土地价格+单位面积建设成本）作为其价值。

3 房地产价格评估前沿方法及其应用

3.1选择适当的评估方法

在对房地产进行价格评估时，应该根据具体的情况选择合理的评估方法，使其能够更好地发挥自身作用。在具体的实践中，要注意以下几点：第一，必须要确保所采用的评估方法与评估对象之间有充分的可比性，不能相互替代。第二，必须要有明确的价值标准，要考虑到估价对象的特点，不能简单地以某一种标准作为标准。第三，在选择评估方法时，必须要保证所选方法本身是准确、客观、科学的。在实际操作中，对于那些明显不适用于其自身特点的评估方法应该坚决摒弃，尤其是在选择具体的方法时要慎重，并且要克服现有评估方法中的局限性。

3.2增强收益法评估房地产价值的可操作性

随着市场经济的发展，越来越多的投资者关心的不仅仅是投资的成本，更关注投资房地产的未来收益和风险性。收益法评估因为本身存在的一些局限性，使得评估结果不够准确，人为影响因素太多，现有的评估规范、准则不能很好约束这种主观行为。当务之急，第一，政府出具约束主观行为的评估细则，杜绝操纵评估结果的行为。行为来自于规范，只有恰当有效的规范，才能保证评估结果更加准确。第二，收益法的评估难点在于参数的选取，应该加快、加强对收益法参数的理论研究，运用多学科体系结合我国国情预测未来收益，借鉴国外先进经验确定资本化率等，形成一套完整的评估指标体系。第三，尽快提高估价人员的业务素养，完善他们的知识体系。从而避免以前估价人员因为知识的欠缺造成收益法评估中很多实际问题无法解决，市场调研分不清主次，缺项、漏项现象严重。

3.3打造具有中国特色的成本法评估

成本法是房地产估价中应用较为广泛的一种方法，其理论研究是房地产估价理论体系的重要组成部分，我国的土地有偿有期限的使用，有着其特殊性，使得成本法的理论研究有着明显的中国特色。首先，成本法评估中重置成本、成新率、权重系数是三大主要参数，在现实评估中虽然现有的估价规范给出了一些如等级损坏鉴定的统一标准，但由于房地产个体差异性很大，估价人员的主观参与因素较多，使得成本偏离客观成本，折旧的考虑较为片面，权重系数不够准确，传统的评估方法已经不能解决这些问题。其次，随着社会的进步和科技的发展，应该尽快加强计算机在评估领域中的应用，利用创新机器学习模型提高评估效率和准确性，利用数学分析方法解决传统评估中出现的不足。

3.4合理选择可比实例

对于房地产价格评估方法而言，选择可比实例是一项至关重要的环节，只有在对可比实例进行充分分析与比较之后，才能够得出较为准确的价格评估结果。但是由于我国房地产市场发展还不够完善，因此在选择可比实例的过程中应该充分考虑到具体情况，还要结合具体情况对案例进行对比分析，从而得出较为准确的价格评估结果。同时，在进行可比实例的选择时，还要考虑到案例选择方法的科学性与合理性。从当前我国房地产市场发展情况来看，大多数地区都处于一个不断发展的阶段，在进行案例选择时必须考虑到各地区之间的差异，从而在保证案例选择结果科学性的基础上，更好地发挥出可比实例的实际应用价值。

3.5科学测算价值标准

在房地产价格评估过程中，要从实际出发，制定科学的测算标准，将市场价值、财产价值等相关因素充分考虑在内，确保所测算的价值标准科学合理。在具体测算过程中，需要对房地产市场价格进行确定，这也是影响评估结果的主要因素。在房地产市场中，由于存在着多个交易市场，所以房地产价格受到诸多因素影响。在对房地产价格进行评估时，需要对这些因素进行分析和研究，从而为测算价值标准提供可靠依据。

3.6加强对房地产价格的监测与管理

为了对房地产价格进行有效的监测，需要加强对房地产价格的管理工作。对于房地产企业，可以设立专门的部门进行管理，对房地产价格进行合理监测，这样能够有效控制房地产企业的发展，降低其经营风险。在房地产价格监测管理工作中，主要是以市场为基础，利用市场发展规律对房价进行监测与管理。在监测过程中要掌握当前房价发展状况以及未来发展趋势等情况，这样才能够及时发现房价存在的问题并加以解决。

3.7提升政府和估价机构职能

首先，政府方面：应建立健全房地产价格评估相关法律法规和制度，使房地产价格评估工作有章可循；对房地产价格评估机构进行资质认定，成立专业的房地产估价公司，并对其进行监督管理；政府部门要对估价机构的工作质量进行监督和评估，定期对估价机构进行考核，对不合格的机构责令其限期改正，严重的要取消其资质；通过法律手段追究相关责任人的责任，杜绝违法行为发生。其次，估价机构方面：应建立健全房地产估价规范体系。我国目前关于房地产估价方面的规范主要是《房地产估价规范》和《房地产价格评估基本原理与方法》。要想进行房地产价格评估，就必须以这两个规范为依据，否则就无法对房地产进行价格评估，但是目前这两个规范还存在很多需要完善的问题。机构应该加强对房地产价格评估人员的培训和考核工作，使其具有较高的职业道德和执业水平。建立房地产价格评估人员职业资格证书制度，国家对从事房地产价格评估工作的人员要取得相应资格证书后才能上岗。目前我国对房地产价格评估人员实行的执业资格制度是很有必要的，这样可以提高我国估价行业的整体水平，规范估价行业发展。

3.8增加计算机模型

建立不同的交易对象、交易时间和交易条件下的价格模型。将不同的评估方法应用到同一地区，建立多个评估模型。根据评估结果和实际情况，在计算机上建立一套完善的数据库系统，把房地产信息数据输入到计算机中，通过建立模型进行模拟计算，分析各种因素对房地产价格的影响，得出各种因素的影响程度和影响规律。通过分析模型中的参数值，对房地产进行估价。将得到的结果用计算机语言加以描述，并输入数据库系统进行统计分析。将计算出的结果和实际情况进行比较，并根据所建立的模型得出不同情况下房地产价格的合理区间。房地产估价机构和评估人员在从事房地产估价活动中，要根据房地产交易市场的发展状况、自身能力和当地实际情况，对各种估价方法进行选择和应用，并将评估结果在计算机上加以描述，以便为房地产交易提供服务。

3.9提高参数的准确性

一些经济模型的参数都是固定的，这样会使其结果失去真实性，因此必须提高参数的准确性。以金融市场模型为例，在建立金融市场模型时，首先要确定所要模拟的金融市场类型，然后确定金融市场的基本经济变量。这些变量一般都是事先确定好的，所以要想得到一个准确的结果，就必须提高这些变量的准确性。金融市场模型中的一些参数是固定的，这样就会使其结果失去真实性。例如利率模型中的利率一般是事先确定好了，因此不能因为利率会有一些变化就改变其利率，必须保持其原有的数值。同样，房地产价格模型中也必须保证房屋租金与其他费用价格的准确性。如果租金或其他费用价格有变化，则需要重新确定新的参数值以保证结果的准确性。同时，模型中的参数也不能过多，否则结果会变得很复杂，从而使结果失去真实性。而对于一个不存在的参数，如无人居住的房子、废弃的大楼等，则需要计算出它们的新值，并将新值与原来的参数值进行比较，从而得到一个新的参数。

3.10建立互联网平台

互联网是一种新兴的、高效的信息交流方式，在房地产价格评估领域，利用互联网技术可以快速、准确获得房地产交易信息，提高估价效率和估价质量。随着互联网的普及，其应用领域也在不断扩大，房地产评估行业也不例外。目前国内房地产评估行业发展势头良好，但对互联网技术的应用却不多，因此有必要建立一个规范、完善的房地产评估网站平台。作为房地产价格评估的服务平台，房地产评估网站主要包括“房地产评估”“房产交易”“网上交易”等栏目。“房地产评估”栏目主要是将房屋估价对象信息和价格信息进行发布和检索；“房产交易”栏目主要是对房屋的销售信息和租赁信息进行发布和检索；“网上交易”栏目主要是对房屋出售和出租信息进行发布和检索。网络平台的建立和应用，实现了估价对象信息和价格信息的发布和检索，不仅可以提高估价效率，还能避免重复劳动，降低评估成本。通过网络平台，可以将估价对象信息和价格信息的查询、浏览、下载等功能整合起来，既有利于评估机构的管理和控制，又有利于估价机构与客户之间的信息交流。从而提高估价效率和服务水平，同时也有助于房地产评估行业的健康发展。

3.11 人工神经网络法

人工神经网络法是近几年才出现的一种新型的数据处理方法，它利用模拟人脑神经元结构和信息处理过程的人工神经网络系统，对事物进行快速、准确的非线性建模和模拟。人工神经网络法是对传统的以数学模型为基础的数据处理方法的改进，其基本思想是利用信息处理系统的神经网络模型对复杂的信息进行预测。人工神经网络法具有较强的非线性映射能力，其能从复杂的非线性关系中提取出一定的数学模式，根据训练数据可以预测未知房地产价格，尤其是对于受时间因素影响较大的房地产价格预测问题，该方法具有很强的优越性。人工神经网络法主要应用于房地产价格评估中，它是建立在一定数学模型基础上的一种数学方法，对数据进行训练后可自动逼近非线性关系，将复杂数据简单化、模式化，并以此为基础对房地产价格进行预测，从而达到评估房地产价格的目的。

3.12特征价格法

特征价格法是将待估房地产的各种影响因素及其相互关系确定为特征因素，利用特征因素对房地产价格的影响程度和方式，采用适当的方法求出待估房地产的价格。特征价格法与其他方法相比，有如下几个优点：第一，利用被评估对象自身的特征来解释价格，而不是利用市场上其它因素来解释价格。第二，可以将其他因素对房地产价格的影响进行量化，从而使评估结果更具客观性和可比性。第三，可以从房地产市场上获得反映该房地产价值的各种影响因素及其相互关系的数据资料，从而避免在房地产评估中一般采用的成本法、收益法等方法中存在的一些问题。在应用中，它需要有相应的数据资料，而且，特征价格法的前提是房地产价格必须具有一定的可识别性，否则很难对价格进行合理解释。因此，该方法主要应用于房地产估价中，特别是房地产中介估价中。

4 结语

随着我国经济社会发展和城市化进程不断加快，对房地产估价行业提出了更高要求。房地产估价作为一项重要的专业技术工作，对提高房地产资源配置效率、促进社会和谐稳定具有重要意义。在今后发展中，我们应注重对房地产估价理论体系、政策法规体系以及技术标准体系等方面进行研究和完善，为我国房地产估价行业健康、快速发展提供保障。