摘要：房地产交易过程中涉及评估方法及相关税费问题，国内房地产交易不仅要确保价格公平，更是应该按照相关税收政策规定及时缴纳各类税费。目前常见的广州房地产评估方法有成本法、收益法及市场法，与之相关联的税费有增值税、企业所得税、个人所得税、房地产税、土地使用税、契税、印花税及增值税的附加税（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费等）等相关税种。可以说广州房地产评估方法各有利弊，其所涉及税费情况各有不同。如不能进行必要税收筹划，则可能会因此增加不必要纳税成本。
关键词：广州房地产评估；方法体系；税费；交易管理；研究
房地产业是我国国民经济的支柱产业，对国家经济增长具有重要作用。广州房地产评估是促进房地产市场健康发展的保证之一，政府主管部门应该加强对房地产交易的管理，制定科学合理的评估方法和体系，以对房地产业的发展起到积极推动作用。本文从广州房地产评估方法的概述入手，提出现行税费与广州房地产评估的关系，阐述广州房地产评估方法与所涉及相关税费，提出广州房地产评估方法体系在交易管理中的应用策略。
一、广州房地产评估方法概述
（一）成本法及其特点
1.成本法概述
所谓成本法，是指引用相关不动产重新购置或是重新建设的思路和方法。一般来说，公用建设项目如学校、图书馆、会展中心等建筑物的价格常采用该种评估方法。该类广州房地产评估方法测算过程中应注重两方面，一是土地成本计算，二是开发成本计算。土地成本计算包括地产项目开发建设过程中所支出费用及税金；开发成本计算过程中，包括土地开发成本（包括：房屋及建筑物所在宗地红线外基础设施建设费用及宗地内场地拆迁平整等费用）及建筑物建设成本（包括：建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、室外工程费等）。成本测算则涵盖了办公费用、差旅费、人员工资在内的管理费用计算。另外，计算过程中还要考虑财务费用（利息）、销售费用、销售税费、利润等，以确保评估结果公平。
2.成本法特点
通过成本法评估房地产价格，主要是从开发商角度出发对房地产进行评估，将其尽量还原为开发建设过程中所需要支出的成本进行测算。然而，房地产作为一种特殊商品，不仅会因为建设年限、使用年限的久远而产生贬值；也会因为市场、客户、地理位置等因素，在一定程度上产生增值。现实操作中，房地产价格不能完全通过消耗成本确定，还应该考虑房地产本身效应。可见，对于房地产估价，仅运用成本法显得有失偏颇。
（二）收益法及其特点
1.收益法概述
收益法类似于利用货币时间价值的方式，把被评估房产未来纯收益折算至现值，从而实现与被评估对象的市场价格相一致的方法。该方法应用的是预期收益原理。房地产价格评估的收益法包含三个环节：计算类似房地产收益、测算还原利率及被评估房地产的其他因素、测算广州房地产评估时点的价格。
2.收益法特点
收益法与成本法不同，它是从使用者视角出发估算房地产价格。收益法计算过程中，主要是对于不动产风险性投资，是对被评估对象的限制，在具有一定经济效益或潜在经济效益的房地产行业中应用。从另一个角度来看，若被评估对象缺少预期收益或是难以测算收益，则该方法应用过程中准确率将大大降低。同时，该方法仅是对于被评估对象的未来价格进行一个趋势估算，受到企业管理、评估师的经验判断等影响因素，其结果具有很大的不确定性。
（三）市场比较法及其特点
1.市场比较法概述
市场比较法是目前较为常用的一种广州房地产评估方法，不同于成本法、收益法，主要是将被评估对象与类似房地产的近期交易价格进行对比，完成房地产价格评估。该类评估方法下，主要是运用替代原理，以期确保相近似房地产价格的一致性。房地产价格评估的市场比较法，适用于房地产发展较为成熟的市场，通常会有大量类似的交易案例。该方法的运用要注重几个环节：对交易资料收集归纳和整理、选定合适的交易案例、进行相关因素的修正后计算评估价格。
2.市场比较法特点
该评估方法考虑市场目前类似房地产的价值后，采取替代原理，根据市场供求理论对房地产进行评估，其评估价格更接近于市场公平价值，道理易懂且具有较强的合理性，易于被大家所认可。缺点为受比较对象的数量限制，只有比较对象绝对量较大时才能够适用，如果比较对象较少，则影响其准确性。
二、现行税费与广州房地产评估的关系
（一）税费实质及特征
1.税收实质与特征
税与费是两个不同的概念，“税”主要是指税收收入，我国90%以上的财政收入来自于税收，税收收入对于国内的经济增长、国防建设、民生福祉等都起到重要的积极作用。税收具有无偿性、固定性、强制性的特征。无偿性是指国家按照相关法律，向有纳税义务的纳税人征收税款后无需返还；固定性是指税款征收以前，根据税收法定的原则确定的相关因素，具有相应的固定性，在一定时期内不会变更；强制性是指为了维持国家机器的运转，税收通常以“法”的形式，对征收捐税加以规定，并依法强制执行。
2.各类费用实质与特征
我国的费用征收大致分两类，一是与税收较为接近，如教育费附加、地方教育费、城市配套费等，这些与税收的实质有着相同之处；二是与经济活动相关的费用，如房地产项目开发过程中的建设项目可行性研究费、勘察设计费、招标代理费、监理费等。该类费用的发生是与正常经济活动一并出现的，是相关单位及个人在参与市场经济活动过程中所需要支付的成本。
（二）与广州房地产评估相关的税收法律
我国的税收法律体系是以流转税为主、所得税为辅、其他税种为有效补充的整体结构。目前，国内在征的税种涵盖了七大类、十八个税种。其中，流转税方面，营改增以后，与房地产交易关系最为密切的营业税退出了历史舞台。我国为了公平税赋、完善增值税抵扣链条，由增值税替代了营业税的征收功能，并且缴纳增值税同时，按规定还要缴纳城市建设税、教育费附加及地方教育费等，目前房地产交易中的流转税以增值税为主要税种。同时，房地产交易过程中还包括所得税类，如企业所得税、个人所得税；其他税种包括了土地增值税、土地使用税、印花税、契税等。
（三）税费与广州房地产评估的关系
广州房地产评估有三种方法，即成本法、收益法、市场比较法。若将被估价对象理解为一种权利，而不将其视作估价对象实体，则税费就是权利人所拥有的权利，或是利用该权利所实现的收益，这样一来则需要支付相应的成本及费用。同时，我国目前的税收体系中，除了增值税为价外税以外，其他各类税种大多为价内税，即销售价格中包含相应的纳税成本。因而，房地产在估价过程中，如果不能很好的考虑税费与广州房地产评估的关系，则将造成估价上的不准确，最终将影响房地产交易。
三、广州房地产评估方法所涉及的相关税费
（一）成本法评估所涉及的相关税费
成本法评估涉及的税费包括两方面内容，即与取得土地使用权相关的税费、房地产建设方面的税费。
首先，取得土地使用权相关的税费。城市拆迁取得的土地使用权、通过招标、拍卖、挂牌方式取得的土地使用权等两种方式所支付的购置土地使用权的费用。
①城市拆迁取得的土地。做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据相应法律规定，通过对原有城市中房屋拆迁取得的土地使用权，需要支付相应的拆迁安置费用。支付标准为根据原房屋所在的区域、用途、已使用年限、建筑面积等因素，并以评估价格确定补偿金额。
②通过招标、拍卖、挂牌方式取得的土地。支付相应的交易手续费及契税。根据中华人民共和国主席令第五十二号《中华人民共和国契税法》；契税税率为百分之三至百分之五；契税的计税依据：土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。
其次，房地产项目建设阶段涉及的税费。包括前期费用及建设中所产生的费用，前期费用包括科研费用按工程造价0.5%收取、勘察费按0.4%、设计费按2.6%收取、招投标费按所在地政府规定收取；房地产项目建设成本：建筑安装工程费、公共配套设施费、基础设施建设费等。需要说明的是，房地产项目建设过程中所涉及的费用大多没有一个固定的标准，许多费用都是由省级单位自行规定，有的甚至是市、县级政府规定。并且许多费用还分南方、北方两区域。如北方需要交纳供热入网费等。因此，估价人员对于不同地区的被评估对象进行估价，要对当地建设部门进行相应的调研，较为深入地了解税费的种类及征收方式和办法。
（二）收益法评估所涉及的相关税费
收益法评估所涉及的相关税费中，税种包括了增值税（9%税率或是5%征收率）及相关的附加税（城市建设税7%、教育费附加3%）所得税、房产税、土地使用税、土增税、印花税等；费用包括：租赁管理费、保险费、土地收益金等。
房地产估价中相关税费金额的确定，主要是根据被评估对象收益来源来判断。同时，被评估对象的权利状况确定是税费征收或缴纳过程中要考虑的一个重要因素。可以说，权利状况不同，涉及税费种类也将不同。收益来源指的是被评估对象是通过出售产权获得收益，还是出租不动产获得租金来实现收益，或是两方面因素都涵盖。
首先，出租性收益需要考虑税费。
①增值税：根据《增值税暂行条例》、财税【2016】36号文等规定，租赁房产一般需要按9%征收增值税，若该房产为2016年4月30日以前竣工使用的可选择简易征收5%缴纳增值税，但是与租赁房相关的进项税金不得抵扣；个体工商户、其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
②附加税金：以增值税缴纳金额为税基缴纳，包括城市维护建设税（城市市区为7%、县城、建制镇为5%、其他地区为1%）；教育费附加3%、地方教育费2%。
③房产税：出租房屋房产税为从价计征，一般纳税人按房产租金收入的12%缴纳房产税；个人出租居民用房根据月租金收入不同，按不同征收率收取。以北京地区为例，如月租金收入在10万元以上的按4%税率缴纳房产税。月租金收入在10万元以下的，2019年以前综合征收率为5%，2019年1月1日起综合征收率为2.5%。
④土地使用税：根据土地使用税相关法律规定，以实际使用土地面积乘以税率计算。税率根据省级人民政府规定执行。
⑤印花税：按租金收入0.1%缴纳。
⑥租赁管理费：根据当地政府规定计算。
⑦保险费：根据保险公司规定计算。
⑧土地收益金：根据《城市房地产管理法》，限于划拨土地上的房屋出租，按租金中所含土地收益计算。
⑨所得税。所得税分为企业所得税与个人所得税。个人出租房产所得税按10%缴纳，而企业所得税较为复杂。若企业符合小微企业，则规定年所得额100万以下按2.5%征收、100-300万元按10%征收；若企业不符合小微企业规定，则按25%缴纳企业所得税。
其次，出售性收益应考虑的税费。
出售性收益所考虑的税费与出租性收益有许多相似之处，税种方面增加了土地增值税按增值额缴纳土地增值税，税率为超率累进税率，分别30%、40%、50%及60%，同时印花税税率为0.03%，其他与出租性基本一致，不再赘述。
（三）市场比较法评估所涉及的相关税费
市场比较法的运用，主要是参照近期类似房地产交易的价格。而房地产交易过程中，所涉及的税费包括了增值税及其附加、所得税、土地增值税、契税、印花税、土地使用税、房产交易手续费、测绘费、登记费等。由于大多相关税费与前述的出售性收益基本相同，此处将不再重复叙述。着重要强调一下个人转让二手房的相关税费情况。
以北京地区为例：个人转让二手房按税法规定需要5.6%缴纳增值税及附加、1%房价或20%二次交易差缴纳个人所得税。但是，满两年的房产能够免增值税，但却不能免除房1%的个人所得税。而满五年的房产能够免增值税，也能免除个人所得税。其税税率分别为基准税率3%、优惠税率为1.5%和1%；交易手续费一般住宅6元/平方米，非宅10元/平方米；测绘费按房产购入时间段不同分为按面积1.36元/平，和按件计收；登记费一般为按件80元计收。
由于，我国目前个人二手房转让市场较为活跃，各地对房地产交易过程中税费的规定不尽相同，实际操作时，要根据各地政策具体对待。因此，对于房地产估价师来说，在运用市场比较法来进行房地产的估价过程中，要充分考虑个人二手房转让的相关税费，分区域、分情况区别估算，以免出现误判问题。
四、广州房地产评估方法体系在交易管理中的应用策略
（一）建立与完善评估理论
理论是指导实践工作的基础，对于广州房地产评估行业来说，健全、完善的广州房地产评估理论是确保广州房地产评估方法在交易中顺利开展的保障。房地产之所以受到人们的广泛关注，一方面因为其是资本密集型行业，受到相关政策、投资成本及市场影响的因素较多；另一方面，不可否认的是国人恋房情结的因素，使得政府、人民群众对于房地产走势较为重视。因此，在进行房地产估价过程中，要合理地考虑上述因素的影响，从而更好地指导评估工作。在实际评估工作中应该结合以下几个因素进行考虑：
首先，从投入成本来看。一般来讲，房地产交易中，投入成本的数值较为固定及准确，有效对其评估，可为房地产交易及评估提供一个参考价值。
其次，从市场供求关系方面来看，将会对房地产交易产生较大影响。房地产估价师应该利用广州房地产评估方法对市场因素做好相应考虑，确保评估价格的客观、公允。
最后，国家政策层面。在进行广州房地产评估中，要注意国家相关政策因素影响，要与政策保持一致，通过政策来指导评估工作。
（二）建立广州房地产评估信息化系统
信息化时代，各行各业都离不开信息化技术作为支撑。对广州房地产评估而言，房地产交易管理信息系统的有效应用，能够提升广州房地产评估方法的应用水平，并确保广州房地产评估价格的准确性。实际操作中，信息管理系统可以对于相关交易的各类信息实施等级管理，以便于房地产信息的查询，为评估提供所需要数据。
以市场比较法为例，该方法需要运用大量的数据作为参考，从而确保评估工作的准确性。建立交易信息系统，相当于设立一个数据库，可为广州房地产评估提供数据及信息，确保价格的公平性。广州房地产评估信息化系统的建立，能够提高数据的共享程度、加速其传播速度、优化评估工作流程、提升工作效率。
总结：
广州房地产评估是房地产市场化的重要手段，也是促进房地产行业不断向前发展的积极辅助手段。尤其对于存量房地产来说，评估价格的合理与否将是确保交易是否成功，是否能够为房地产的去库存政策起到积极的促进作用。客观地讲，三种房地产估价方法中，各自有其优缺点；对于房地产估价师来说，在估价过程中要根据具体实际情况选择合适的评估方法，并本着客观、公正、负责任的态度开展评估工作，以确保房地产价格评估工作能够顺利开展。
