前段时间有个朋友问我，如何判断一份广州评估报告的结果是否公允？实践过程中很多客户也都会有类似的困惑，只是很多时候客户未必能向这位朋友一样发出这么专业的提问。我们从“读懂广州评估报告、判断评估结果、解决评估结果异议”三个角度进行分享。
一、如何读懂广州评估报告——广州评估报告的要件
房地产广州评估报告，或叫房地产估价报告，由专业房地产评估机构的房地产估价师编写而成，是全面、公正、客观、准确地记录估价过程和估价成果的文件，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告，通常具有相对统一的格式，根据《房地产估价规范》要求，包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等。我们选择其中客户最应该关心的几个部分详细分析。
（一）与评估结果相关的部分
1、评估目的
评估目的是一份广州评估报告中非常重要的内容，不同的评估目的会对应完全不同的价值类型，评估机构和估价师会选取完全不同的评估方法，从而可能得出完全不同的评估结果。因此，我们有时候会遇到有客户拿着一份抵押评估的报告来质疑房屋征收的结果，或是拿着收购转让的广州评估报告来与司法鉴定的评估结果进行比对，这都是典型的评估目的不符的案例。
每一份广州评估报告都有且仅有一个明确的评估目的，对应其应用的某个具体的经济行为，在广州评估报告的“致委托方函”、“评估结果”部分都会有明确的描述，通常表述为“本报告评估目的是为确定估价对象的****而评估其房地产**价值”等等，在“假设限制条件”中还会明确描述“不得用于其他目的”。
2、评估结果
评估结果可能是广州评估报告中最被关注的部分，个别客户甚至只看评估结果而完全不关注报告的其他部分。评估结果通常由详细的文字表述及结果明细表组成，包括报告评估目的及价值类型对应的评估单价、评估总价以及预计交易税费、法定优先受偿款等相关结果。
需要注意的是，一些广州评估报告应委托方或监管方或评估机构基于重要性的考虑会在评估结果明细表后对评估结果的内涵、限制前提条件等方面进行说明，这类说明通常十分重要，报告使用者需特别注意这些说明的影响。
3、价值类型
价值类型往往与评估目的对应，大部分报告的价值类型都会采用公开市场价值或基于公开市场价值引申出的其他价值，也有些报告会针对特定的评估目的选用一些其他的价值类型，比如投资价值。
不同价值类型可能得出完全不同的评估结果，报告使用者需特别关注，也需要注意报告选择的价值类型是否恰当。
4、价值时点
房地产市场是波动的，不同时期的房地产市场价格可能有很大差异，在估价的时候，需要确定一个明确的价值时点，评估结果对应的是这个时点的价值。价值时点通常由委托方根据评估目的确定，大多数情况下选择的都是当前时点，比如以现场实勘日作为价值时点。某些特定的评估目的对价值时点有一些特殊的要求，比如房屋征收评估中，价值时点为房屋征收决定公告之日。
随着社会经济的发展，专业房地产估价在其中扮演者越来越重要的作用，除了现时估价，也逐渐出现很多的过去时点（追溯性估价）和未来时点（预测性估价）的估价业务。
5、假设限制条件
这部分往往会被用户忽视，但其实是广州评估报告中非常重要的部分，是对估价假设和估价报告使用限制的详细说明，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设以及估价报告使用限制。这些假设条件或使用限制任何一个与实际不符，都可能对结果产生天翻地覆的影响。
比如，依据不足假设中，因客户原因评估师未能进入估价对象室内内部进行实地查勘，按照一般情况假设其室内设施设备可以正常使用，装修情况为普通装修。这一假设可能与实际情况不符，在提供相关的证明材料或重新进入室内查勘后，评估结果可能发生变化。
再比如，广州评估报告的使用限制条件中明确了报告的使用有效期，超出有效期的使用是无效的。
（二）与评估过程相关的部分
与评估过程相关的部分主要体现在估价技术报告中，包括评估方法的选择及具体的评估测算过程。普通的用户可以从以下几个方面进行关注:
1、技术报告。技术报告是广州评估报告的工作底稿，一般不向客户提供。客户如果有需要，可以通过以下方式获取：
（1）如果是广州评估报告的委托方，可以在委托评估时就要求评估机构提供技术报告，并在委托合同中约定。
（2）如果是广州评估报告的相关当事人，可以通过委托方或经济行为的相关机构如法院等向评估机构索取或申请评估机构出具。
2、评估方法。普通客户主要可关注广州评估报告中关于评估方法选用的说明，是否使用了两种以上的评估方法，如果仅使用一种评估方法，是否充分说明了理由，说明的理由是否符合逻辑。不同评估方法得出的结果之间的差异分析以及最终结果的取值是否合理。
3、评估测算过程。非专业客户不太容易准确理解评估测算过程，可以大体从以下几个方面进行关注：市场法看选取的交易案例真实性；收益法看使用的租金等未来收益预测是否合理，收益年限依据是否充分；成本法的成本构成及主要成本取值是否客观；剩余法（假设开发法）的预期开发价值测算、开发周期的取值、开发成本的取值等是否合理；等等。
二、如何判断评估结果是否公允
一份广州评估报告的结果是否公允，是用户最为关心的问题，对于普通的非专业用户来说，准确地判断评估结果公允与否并非易事。不同类型的评估对象、不同评估目的下的评估项目以及不同的客户群体，在面对这个问题时有一些可以尝试的方法或者成功的经验。
1、市场询价
如果评估对象是一个简单单一的房地产，如一套普通住宅、几套常规户型的写字楼等，尤其是市场交易非常活跃时，这类评估对象的市场挂牌价、成交价通常较为透明，通过周边的中介、一些二手楼交易网站、法拍网站等能否比较容易获得这些评估对象的价格，如果广州评估报告的结果与市场询价的结果有较大差异，可能一定程度上很值得怀疑，再结合前文介绍过的价值时点、价值类型等进一步判断其公允性。
2、寻找政策依据
有些评估目的或评估对象的价值受权益状况影响或政策限制，其评估值必须在政策限定范围内确定，如果是评估对象本身受限的，通常在产证的附注部分有明确描述；如果是受政策影响的，广州评估报告一般会进行明确说明。客户如果有疑问，可以查询广州评估报告依据的相关政策，判断政策是否适用于价值时点时评估目的对应的场景。
3、咨询专业估价师或估价机构
房地产估价是一项很专业的活动，广州评估报告的普通使用者往往难以在几十页密密麻麻的广州评估报告中找到头绪，准确地对评估结果进行判断更是困难，咨询专业估价师或估价机构不失为一种快速便捷的方式，如同法律顾问一样，估价师或估价机构也可以扮演专业顾问的角色，从专业角度帮助客户发现问题、解决问题。
4、委托多家评估机构
政府、国企或上市公司在一些重大项目时，为力求评估结果的公正公允，经过会委托多家评估机构进行评估，可能是多家背靠背评估后按一定规则确定结果（如取平均值），可能是一家机构评估、另一家机构复核，等等多种方式。
三、如何解决评估结果的异议
房地产估价报告的估价对象通常价值量巨大，其结果的公允可能给经济行为的当事人带来巨大影响，用户一定会对评估结果十分在意。如果用户对评估机构出具的估价报告结果存在疑问，可以结合评估目的寻求相应的解决办法，如作为委托方，《资产评估法》明确规定：委托人对评估结果有异议的，可以要求评估机构解释。
报告使用者存在疑问或异议时，有以下几种建议解决方法：
1、完善证据资料，充分沟通
估价师和评估机构基于大量的评估资料完成评估工作，如果对评估结果存在疑问或异议，尤其是作为委托人，可以提出质疑并提交质疑的依据，要求评估机构进行解释甚至修改评估结果。其他的报告使用者（如相关当事人）在法律法规允许的情况下，同样可通过委托人向评估机构提出质疑或要求解释，目的是为评估机构出具客观公允的广州评估报告。
2、提出书面异议
通常在各方处于对立关系时，如诉讼的双方、房屋征收的双方等等，其中一方或各方对评估结果有异议时，可通过书面方式提出异议，明确异议的要点以及相关依据，估价师和评估机构在接到异议时，都会在规定的时间内书面回复异议，确有问题的会修正广州评估报告。
一个有用的建议，很多的当事人往往是自己或者由案件的代理律师协助起草这类评估异议，但所谓术业有专攻，这种时候咨询一个估价师来作为专业顾问，往往会起到事半功倍的效果。
3、申请专家鉴定
在充分的评估及沟通后，报告使用人认为评估结果确有问题但又无法解决时，可向相关主管部门申请专家鉴定，符合相关法律要求时，主管部门受理这类专家鉴定后，组织行业专家对广州评估报告进行审议鉴定。这类鉴定通常需预交一定的费用，也必须符合相关法律规定才能受理，当事人应认真评估后采用。
