一、评估方法

根据广州资产评估准则的有关规定，我国广州资产评估机构进行资产租赁价值评估时采取的评估技术思路有市场法、成本法、剩余法和收益法，以及由此衍生的价值折算法等。通常来说比较法是评估市场租金最适宜的评估方法。成本法是评估或核定新开发建设项目成本租金最适宜的评估方法，价值折算法和剩余法是评估或分析测算租赁型房地产投资可行租金最适宜的方法。

具体的评估方法，应根据评估目的并结合待估资产的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。

二、评估方法概述

（一）比较法：

比较法是根据与估价对象相似的房地产租金，经比较、调整或修正来求取估价对象房地产租金的方法。其评估主要考虑以下事项，收集可比实例信息、选取可比实例(统一价格内涵、支付方式、计价单位等)、进行区位实物权益状况修正等。

（二）成本法：

成本法是以租金各个构成项之和来求取房地产租金的方法。租金构成项及基本公式如下：

房地产租金=地租+房屋折旧费+室内装饰装修和家具家电折旧费(如有)+运营费+租赁营销费+相关税费

当采用租赁方式取得房屋进行改造后再出租的(如整租后分租时，评估整租或者分租租金时)，租金构成项及基本公式为:

房地产租金=取得房屋租金+房屋改建折旧费+新增室内装饰装修和家具家电折旧费(如有)+运营费+租赁营销费+相关税费

(三)价值折算法：

价值折算法是选取适宜方法求得估价对象房地产市场价值或价格，然后确定估价对象报酬率或资本化率，选用适当的数学公式求取折算系数,计算房地产净收益，加上运营费相关税费等得出房地产租金的方法。基本公式如下:

房地产租金=租金净收益+房屋空置和收租损失+运营费+租赁营销费+相关税费

房地产租金净收益=房地产价值或价格x折算系数

(四)剩余法：

剩余法是根据房地产经营产生的经营收入，扣除经营成本和经营利润，或根据改造完成后的房地产租赁收入，扣除需投入的改造成本，求取房地产租金的方法。

采用房地产经营收入求取房地产租金的公式为:

房地产年租金=年经营收入-年经营成本-年经营费用-管理费-财务费用-经营税金及附加-经营利润

采用改造后房地产租赁收入求取房地产租金的公式为:

房地产年租金=改造完成后房地产租赁收入-预计改造成本摊销-运营费-租赁营销费-相关税费

三、评估实例

实例一：某工业房地产租金净收益评估咨询

估价对象为某县工业房地产，某县工业房地产市场租赁非常不活跃，租赁案例匮乏，不具备采用市场法评估的基本条件，综合考虑评估目的及评估对象情况，采用价值折算法评估估价对象租金净收益。基本公式如下:

租金净收益=房地产租金收入-（房屋空置和收租损失+运营费+租赁营销费+相关税费）

房地产租金收入=房地产价值或价格x折算系数

实例二：某商业房地产整体租赁价格评估咨询

估价对象为某校区配套商业，由出租方整体出租给合作运营方，由运营方进行统一规划、二次改造、布局，重新定位项目功能及业态配置，需评估校区整体出租给运营方的整租价格。

(一)评估思路：

对象作为商业用房，周边类似用房租赁成交案例较多且容易获取，故本次评估方法采用市场法评估估价对象市场租金，采用成本法评估估价对象整租租金。

市场比准租金单价=交易案例租金单价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数

通过收集周边商铺出租的租金案例、商业管理公司运营费用等资料，进行分析转换，测算出估价对象整体租赁条件下的租金价格。具体计算公式如下：

整体租金价格=市场比准租金单价×建筑面积一运营成本及利润

（二）评估程序

选择估价对象其中一档为标准房地产，通过市场法及标准价调整法评估估价对象市场租金。

1、选取可比实例

选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到咨询对象价值或价格的方法。

2、可比实例成交价格的标准化处理

可比实例成交价格的标准化处理指的是统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位。

3、房地产状况调整

房地产状况调整应消除可比实例状况与咨询对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

4、确实市场租金单价及年总租金

通过比较法进行房地产状况调整，确定房地产市场租金标准价单价为76.09（元/平方米/月），租赁总面积为1834㎡。采用标准价调整法评估各分户分档租金单价，分别计算各档各户年租金后，汇总得到估价对象年总租金为167.43万元。

5、估算运营成本及利润

估价对象整体出租后，将由合作运营双方对其进行统一建设、规划，重新定位项目功能及业态配置。主要运营成本包括管理及销售人员工资福利、办公费用、设计费、广告费、架空层改造费分摊等。

评估人员结合估价对象的用途、规模，并收集***市类似商业运营公司的运营资料，其运营成本平均约占运营收入的20.6%，投资回报平均约占总收入的8%。参照上述经济指标，本次评估运营成本及投资回报按租金总收入的28.6%计算。

6、确定整租租金

整体租赁年租金=167.43×（1—28.6%）=119.55（万元）

整体租赁评估月租金=119.55×10000÷1834÷12=54.32（元/平方米/月）